News rund ums Haus bauen, Haus kaufen oder verkaufen - cz

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Quelle: KfW Förderbank – Stand 19.Dezember 2008

Bereits seit dem 1. Juli 2008 sind Eigentümer von Häusern, die vor 1965 gebaut wurden, zur Ausstellung und Vorlage eines Energieausweises an Miet- und Kaufinteressenten verpflichtet. Für alle anderen Wohngebäude tritt diese Regelung nun zum 1. Januar 2009 in Kraft. Der Eigentümer muss den Energieausweis dem potenziellen Mieter oder Käufer auf Nachfrage vorlegen, zum Beispiel im Rahmen einer Haus- oder Wohnungsbesichtigung. Der Energieausweis bewertet den energetischen Zustand eines Gebäudes und zeigt, mit welchen wirtschaftlichen Maßnahmen seine Energiebilanz verbessert werden kann. Für einen Hausbesitzer ist er deshalb eine wichtige Orientierungshilfe und ein guter Wegweiser in die Modernisierung seines Gebäudes. Wer energetisch saniert, steigert nicht nur den Wert seines Gebäudes, sondern macht es auch fit für die Zukunft.

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Wichtige Kernpunkte sind eine deutliche Erhöhung der Förderbeträge sowie die Einführung von zusätzlichen Bonusbeträgen für die Integration von Stromsparhinweisen und thermografischen Untersuchungen. Darüber hinaus werden nun auch separate Thermografiegutachten gefördert. Zusätzlich wurde der für eine förderfähige Beratung in Frage kommende Gebäudekreis erweitert.

Die Zuwendung wird weiterhin in Form eines nicht rückzahlbaren Zuschusses zu den in Rechnung gestellten Beratungskosten gewährt.
Die Höhe des Zuschusses für die Vor-Ort-Beratung beträgt 300 € für Ein-/Zweifamilienhäuser bzw. 360 € für Wohnhäuser mit mindestens drei Wohneinheiten. Für die Integration von Hinweisen zur Stromeinsparung wird ein zusätzlicher Bonus von 50 € gezahlt. Der sich daraus ergebende Förderbetrag ist jedoch auf höchstens 50 % der Beratungskosten ( brutto ) begrenzt. Er kann aber durch die Integration thermografischer Untersuchungen zusätzlich um bis zu 100 € gesteigert werden.
Zu beachten ist, dass für den anzufertigenden Beratungsbericht bzw. das Thermografiegutachten bestimmte Mindestinhalte vorgeschrieben sind. Bei Nichteinhaltung droht der Verlust der Förderung. Eine Nachbesserung von Berichten/Gutachten ist nicht vorgesehen.
Die Laufzeit des Förderprogramms ist gegenwärtig bis zum 31.12.2009 festgelegt.
Quelle: Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA)
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1. Unter „Mieträume“ gibt es nunmehr keine Möglichkeit mehr, die Quadratmeterzahl der Wohnung einzutragen. Die Angabe der Wohnfläche ist für den Vertragsabschluss nicht erforderlich. Die Praxis zeigt immer wieder, dass den Vermietern Fehler bei der korrekten Wohnungsgröße unterlaufen können, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zu Mietkürzungen des Mieters führen können.

2. Unter „Mietzeit“ können Sie nunmehr einen befristeten Kündigungsausschluss von Vermieter und Mieter vereinbaren, der nicht länger als 4 Jahre seit Mietvertragsabschluss festgeschrieben werden darf.

3. Unter „Zentrale Heizungsanlage und Warmwasserversorgung“ können Sie ab sofort bei der Verteilung der Kosten des Betriebes der zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage von der Standardverteilung im Verhältnis 50 % zu 50 % nach Verbrauch und nach Wohn-/Nutzfläche im nach der Heizkostenverordnung zulässigen Rahmen abweichen.

4. Bei Tierhaltung haben Vermieter und Mieter jetzt die Möglichkeit, diese generell zu untersagen, soweit es sich nicht um Kleintiere handelt, oder die Tierhaltung von der Zustimmung des Vermieters abhängig zu machen.

5. Die Klauseln zu den „Schönheitsreparaturen“ wurden weitgehend unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes angepasst.
- Die Zeitintervalle für die durchzuführenden Arbeiten wurden verlängert.
- Völlig neu formuliert wurde die Abgeltungsklausel, die nach unserer Auffassung einer gerichtlichen Überprüfung standhalten dürfte.

6. Neu aufgenommen wurde unter einem neuen Paragraphen eine Klausel, bei der vermerkt wird, ob der Energieausweis für das Gebäude vorlag oder nicht.

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Quelle: Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA)

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Unter Berücksichtigung einer Übergangsfrist gliedert sich die Einführung des Gebäudeenergieausweises in folgende Etappen:
a) Bei Neubauten und wesentliche Umbauten ist ein Energiebedarfsausweis heute schon Pflicht.
b) Bei Verkauf oder Vermietung von Wohngebäuden, die bis 1965 fertig gestellt worden sind, ist Interessenten ab dem 01. Juli 2008 ein Energieausweis zugänglich zu machen.
c) Ab dem 01. Januar 2009 – gilt dies auch für alle übrigen Wohngebäude.
d) Ab dem 01. Juli 2009 müssen auch für Nichtwohngebäude im Verkaufs- oder Vermietungsfall Energieausweise ausgestellt werden.

Der erstellte Energieausweis hat ab Erstellung eine Gültigkeit für 10 Jahre.

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Grundsatz:
Wie bisher gilt auch künftig: Jedes Bauvorhaben muss alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhalten, auch wenn diese im Verfahren nicht geprüft werden. Dies gilt auch dann, wenn gar kein Genehmigungsverfahren erforderlich ist. Wird von der Bauordnung oder von gemeindlichen Bauvorschriften abgewichen, muss dies in jedem Fall gesondert beantragt und begründet werden, auch dann, wenn die Vorschrift selbst nicht mehr in den Prüfungsumfang der Bauaufsichtsbehörde fällt.
Im Rahmen der Bauüberwachung kann die Bauaufsichtsbehörde die Einhaltung auch solcher Vorschriften kontrollieren, die nicht mehr im Vorfeld geprüft werden. Wenn dann Mängel entdeckt werden, kann es natürlich teuer werden. Das Gesetz setzt aber bewusst auf dieses Mehr an Eigenverantwortung.

Verfahrensfreie Vorhaben:
Zum Beispiel der Katalog der Vorhaben, für die kein Genehmigungsverfahren erforderlich ist, wird erweitert. Verfahrensfrei sind z. B.
• Gebäude bis 75 m³, auch mit Feuerungsanlagen,
• Terrassenüberdachungen mit einer Fläche bis zu 30 m²
und einer Tiefe bis zu 3 m,
• Feuerstätten und Abgasanlagen (Kamine)
• Fenster und Türen auch bei gewerblichen Bauten,
• private Kinderspielplätze,
• Anlagen, die der Gartennutzung, der Gartengestaltung
oder der zweckentsprechenden Einrichtung von Gärten
dienen, ausgenommen Gebäude und Einfriedungen,
• Fahrradabstellanlagen bis zu 30 m²,
• Freischankflächen bis 40 m² einschließlich einer damit
verbundenen Nutzungsänderung einer Gaststätte oder
einer Verkaufsstelle des Lebensmittelhandwerks.

Dabei gilt es aber zu beachten, dass vielfach örtliche Bauvorschriften und Festsetzungen im Bebauungsplan bestehen, die trotz Verfahrensfreiheit inhaltlich eingehalten werden müssen.

Erleichterung bei Nebengebäuden an der Grenze:
Bestimmte Nebengebäude konnten entweder bisher nur direkt an der Grenze errichtet werden, oder mussten den vorgeschriebenen Abstand von mindestens 3 m einhalten. In der BayBO 2008 sind diese Gebäude ohne Mindestabstände zu Gebäuden und Grundstücksgrenzen zulässig.

Freistellungsverfahren:
Der Anwendungsbereich des Freistellungsverfahrens wurde deutlich ausgeweitet. Künftig ist die Freistellung im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplanes prinzipiell bei allen Vorhaben zulässig, die nicht Sonderbauten sind. Die Gemeinde kann die Freistellung allerdings für bestimmte oder alle handwerklichen und gewerblichen Bauvorhaben im Bebauungsplan ausschließen.

Prüfumfang im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren:
Der Prüfumfang im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren wurde weiter reduziert. Gegenüber der bisherigen Regelung entfällt insbesondere die Prüfung der Abstandsflächen und der Baugestaltung. Die Prüfung der Vorschriften über die Stellplätze findet nur noch statt, wenn die Gemeinde hierzu eine spezielle Satzung erlässt.

Übergangsregelung:
Maßgeblich für die Anwendung der neuen Vorschriften ist das Genehmigungsdatum. Anträge, die noch im Jahr 2007 eingereicht wurden, werden verfahrensmäßig nach den Vorschriften der zu diesem Zeitpunkt gültigen Bauordnung abgeschlossen, es sei denn, der Bauherr erklärt, dass das neue Verfahren der BayBO 2008 angewendet werden soll.

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- Wird der Wohnraum verkauft, verpachtet, vermietet oder geleast, muss dazu ein Energieausweis vorliegen.
- Findet in einem Gebäude jedoch kein Nutzerwechsel statt und gibt es keine anderen verpflichtenden Gründe, muss kein Ausweis ausgestellt werden.
- Neubauten brauchen einen bedarfsorientierten Energieausweis.
- Alle Energieausweise gelten 10 Jahre.

Doch auch Hauseigentümer, die nicht verkaufen oder vermieten wollen, profitieren vom Energieausweis, denn er beinhaltet konkrete Modernisierungsempfehlungen, die Energie und somit bares Geld sparen!

Die Förderung erfolgt über Darlehen von bis zu 50.000 Euro pro Wohneinheit, die günstige Zinsen aufweisen. Wer kein Darlehen benötigt, kann stattdessen ab dem 01. Januar 2007 einen Investitionszuschuss erhalten.
So wird beispielsweise für eine Sanierung auf Neubau-Niveau ein Zuschuss in Höhe von 10 Prozent der Investitionskosten (höchstens 5.000 Euro pro Wohneinheit) und ein Tilgungszuschuss von 5 Prozent des Darlehensbetrages gewährt. Bei Unterschreitung des EnEV-Neubau-Niveaus um 30 Prozent wird ein Tilgungszuschuss in Höhe von 12,5 Prozent des Zusagebetrages gewährt.

Anträge können Eigentümer von selbst genutzten oder vermieteten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie von Eigentumswohnungen stellen, die spätestens 1983 fertig gestellt wurden. Die Förderung wird jedoch nur gewährt, wenn die betreffenden Baumaßnahmen von Fachunternehmen ausgeführt werden.

Alle Infos + Fördermöglichkeiten erhalten Sie gerne auf Anfrage.

Dies trifft auch auf das wichtigste Programm des Bundes zu, das KfW-Wohneigentumsprogramm. Es ist mit 5,6 Milliarden Euro und 100.000 bewilligten Anträgen das mit Abstand größte Programm. Das KfW-Wohneigentumsprogramm sichert einen festen Zinssatz für fünf oder zehn Jahre. Voraussetzung ist, dass ein Haus gebaut oder gekauft wird, das die Eigentümer selbst nutzen. In diesem Fall ist eine Förderung bis zu 30 Prozent der Gesamtkosten, höchstens jedoch 100.000 Euro möglich.

Speziell für Gebäudesanierungen existiert das KfW-Programm „Wohnraum Modernisieren“. Wer bei der Modernisierung nicht nur auf ein schönes Bad Wert legt, sondern auch auf CO2-Einsparungen achtet, kann mit weiteren finanziellen Hilfen rechnen.

Strenge Regeln für denkmalgeschützte Häuser

Besitzer von denkmalgeschützten Häusern stehen vor besonderen Herausforderungen. Denn sie können bei Renovierungen nicht frei walten, sondern müssen die Auflagen der Denkmalschutzbehörde beachten. „Mehrkosten entstehen oft dadurch, dass bestimmte Baustoffe nicht mehr käuflich sind. Sie müssen eigens hergestellt werden, was die Kosten nach oben treibt“, sagt Claudia Gern vom gleichnamigen Architekturbüro.

„Jede Veränderung an denkmalgeschützten Gebäuden muss genehmigt werden, auch wenn eine Baugenehmigung nicht erforderlich ist“, sagt die Münchener Architektin. Dafür gibt es eventuell Zuschüsse vom Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege. „Wichtig ist, dass die Baumaßnahmen vor ihrer Durchführung mit dem Amt abgestimmt werden. Denn nur dann kommen Finanzierungshilfen in Frage“, sagt Sebastian Sommer, Vertreter des Generalkonservators im Landesamt für Denkmalpflege.

Ein Rechtsanspruch auf Förderung besteht allerdings nicht. Die Entscheidung erfolge, so Sommer, nach „pflichtgemäßem Ermessen“. Die Dringlichkeit des Einzelfalls, die Finanzkraft des Eigentümers, die Zahl der Anträge sowie die bereit stehenden Haushaltsmittel würden über Art und Umfang der Förderung entscheiden.

So oder so werden nur Kosten bezuschusst, die durch denkmalpflegerische Auflagen entstehen. Derzeit seien die Chancen auf Förderung allerdings „ziemlich schlecht“. Denn nach kräftigen Etatkürzungen stünden nach 22 Millionen Euro 1990 jetzt weniger als zwei Millionen für neue Fälle zur Verfügung. Die Eigentümer denkmalgeschützter Gebäude sollten auch versuchen, bei Gemeinden, Landkreisen und Bezirken Gelder für die Instandsetzung zu bekommen, rät Sommer.

Ein anderer Förderweg führt über die Deutsche Stiftung Denkmalschutz. In der Bonner Einrichtung entscheidet eine wissenschaftliche Kommission über die Zuwendung. Am wichtigsten, so Stiftungsmitarbeiterin Ursula Thomas, sei die bauliche und historische Qualität der Häuser. „Nur wirklich wertvolle Gebäude haben die Chance auf eine Förderung“. Wer die Gelder haben wolle, müsse auch Pflichten eingehen, so Thomas. „Eine Teilnahme am Tag des offenen Denkmals setzen wir voraus.“

Vor der Bauphase müssen die zu leistenden Aufgaben ordentlich ausgeschrieben werden. Ob es dann wirklich zu einer Unterstützung kommt, ist fraglich, denn die private Stiftung ist in ihren Entscheidungen frei. Schaut man sich die Listen der berücksichtigten Projekte an, so fällt auf, dass darunter nur wenige Villen und Häuser sind. „Eigentümer denkmalgeschützter Gebäude sind in der Regel Liebhaber. Da spielen finanzielle Erwägungen nur eine untergeordnete Rolle“, kommentiert Architektin Gern.

Natürlich darf der Mieter Gäste einladen, aber er muss gleichzeitig auf seine Nachbarn Rücksicht nehmen. Wenn es denen also zwischen 22 Uhr und 6 Uhr zu laut ist, können sie gegen die Lärmbelästigung vorgehen. Der Gastgeber kann sich dann nicht herausreden, dass er schon seit langer Zeit nicht mehr gefeiert hat.

Übermäßiger Partylärm bricht Hausordnung und Mietvertrag. Der Vermieter kann den Vertrag sogar nach einer erfolglosen Abmahnung fristlos kündigen.

Feste im "üblichem Umfang" muss der Nachbar allerdings hinnehmen. Auch Anlässe wie Hochzeit, Silvester- oder Karneval dürfen den Nachbar stören.